Plafonds des loyers Pinel

Les plafonds de loyer représentent le loyer maximum autorisé pour la location d’un bien Pinel. Il dépend de la surface pondérée du logement et de la zone de l’investissement Pinel. Il faut, avec ces deux variables, appliquer la formule propre aux plafonds de loyers Pinel soit le coefficient multiplicateur.

Le calcul de la surface pondérée

La surface pondérée est obtenue par le calcul suivant : surface habitable en m 2 + la moitié de la surface des annexes.

Attention :

• le total des surfaces annexes divisé par 2 (cave, balcon et terrasse) ne peut être supérieur à 8m 2
• le parking n’est pas qualifié en tant qu’annexe

Exemple 1 :
un appartement de 40 m2 qui possède une terrasse de 10 m2 et une cave de 6 m2 a une surface pondérée de :
40m 2 + [ ( 10m 2 + 6m 2 ) ÷ 2] = 48m 2

Exemple 2 :
un appartement de 50 m 2 avec une terrasse de 15m 2 et une cave de 8 m 2 ne prendra en compte qu’une surface de 8m 2 pour les annexes ( qui en suivant la formule dépasseraient le plafond: 15 + 8 ÷ 2 = 11,5m 2 ) et aura donc une surface pondérée de 58m 2 ( 50 + 8 ).

Prix au mètre carré selon la zone Pinel

Le prix maximum de location au m 2 est déterminé par la zone dans laquelle se situe le bien. Le prix plafond, selon la zone Pinel, est le suivant :

Date de mise à jour : 24/03/2025

Source : Bofip

Le coefficient multiplicateur Pinel

La formule pour déterminer votre coefficient multiplicateur est la suivante :
si la surface est inférieure ou égale à 38m 2, le coefficient est de 1,2
si la surface excède 38m2, le coefficient est : 0,7 + ( 19 ÷ surface pondérée Pinel ).
La formule finale est donc la suivante :
[ surface habitable + ( surfaces annexes ÷ 2 ) ] x prix de location au m 2 selon la zone x coefficient multiplicateur = plafond loyer

Exemple :
Pour un logement en zone B1, d’une surface habitable de 45m2 avec un total de surfaces annexes de
12m2 le calcul du plafond de loyer sera le suivant :
[ 45 + ( 12 ÷ 2 ) ] x 11,68 x [ 0,7 + ( 19 ÷ [ 45 + ( 12 ÷ 2 ) ] ] = 51 x 11,68 x 1,07 = 638,90 €
Le loyer mensuel applicable pour ce bien ne pourra être supérieur à 638,90 €.

 

Notre conseil :
le choix du lieu de votre investissement a donc un impact direct sur la rentabilité de votre opération immobilière. La zone A reste l’une des valeurs sûres sachant qu’elle concerne des grandes villes provinciales dotées d’un marché immobilier dynamique. Par exemple, l’immobilier neuf toulousain (zone A) est particulièrement compatible avec les plafonds Pinel. Toulouse possède en effet des prix du neuf accessibles, gages d’une meilleure rentabilité en ce qui concerne la rente locative.

Plafonds de ressources des locataires de la loi Pinel

Vos locataires ne doivent pas dépasser les plafonds de ressources de la loi Pinel pour pouvoir louer votre bien. Ces plafonds dépendent des zones Pinel et sont calculés sur le revenu fiscal n2 du foyer fiscal des locataires.

En voici la liste sous forme de tableau :

Date de mise à jour : 24/03/2025

Source : Bofip

Vous trouverez le revenu fiscal de référence à prendre en compte sur la fiche d’impôt des signataires du bail comme l’indique l’exemple ci-dessous (voir illustration sur site).

Plafond du calcul fiscal Pinel

Le plafond du calcul fiscal intervient dans le calcul de la réduction fiscale d’un logement éligible en loi Pinel. La réduction fiscale, dans le cadre de la loi Pinel, est applicable pour un prix maximum d’achat au m2 de 5 500 €. Au-delà de ce prix, vous pouvez toujours investir mais le plafond ramènera la valeur de votre bien à 5 500 €/m2.

Pour mieux comprendre :

L’investisseur acquiert un bien neuf à Paris d’une surface de 30m2, répondant aux critères d’éligibilités de la loi Pinel. Son prix est de 175 000 €, soit un prix au m2 de 5833 €. Pour un engagement de 9 ans et une réduction de 18%, la réduction d’impôt ne sera pas de 31 500 € (18% de 175 000 €) mais de 29 700 € (18% de 30m2 appliqués à un m2 valant 5 500 €)

Rappel de la loi Pinel

Qu’est ce que la loi Pinel ?

Le contribuable récupère 12, 18 ou 21 % (selon la durée d’engagement de location de 6, 9 ou 12 ans) de son investissement sous la forme de réduction d’impôt en respectant les conditions suivantes :

• investir dans un logement possédant le label BBC 2005 ou RT 2012,
• respecter les plafonds de loyer et de ressources des locataires,
• mettre son bien en location sur toute la durée déterminée de l’engagement (6, 9 ou 12 ans),
• louer le bien en qualité de résidence principale et non meublé
• investir en respectant les zones de la loi Pinel.

Quels sont les avantages d’un investissement en loi Pinel ?

La réduction d’impôt :

La loi Pinel offre aux particuliers investisseurs de réduire leur impôt en investissant dans l’immobilier neuf. Pour cela, vous vous engagez à louer votre bien sur une durée de 6, 9 ou 12 ans. En échange, l’État reverse un pourcentage proportionnel à la durée d’engagement du particulier sous forme de réduction d’impôt. En 12 ans, vous pouvez réduire jusqu’à 63 000 € de vos impôts.

Ainsi, pour un investissement de 150 000 €, vous récupérez :

• pour un engagement de 6 ans : 18000 € soit 3000 € par an
• pour un engagement de 9 ans : 27000 € soit 3000 € par an
• pour un engagement de 12 ans : 31500 € soit 2625 € par an

Préparer sa retraite :

Au bout de votre durée d’engagement vous profitez de votre bien tel que vous le décidez et pouvez compléter votre retraite par une rente locative (en continuant de louer votre bien) ou en jouissant d’un capital important (en revendant votre bien).

Un patrimoine pérenne

La loi Pinel vous permet d’investir facilement, et sans apport dans un secteur solide qui valorisera de façon rentable votre placement.

Protéger ses proches :

En souscrivant un prêt pour financer votre investissement vous bénéficiez d’une assurance décès ou invalidité qui protège vos proches. En effet, en cas d’accident de la vie vos proches n’hériteront que de votre bien, entièrement financé.

La loi Pinel : plus avantageuse que la loi Duflot

• Elle s’adapte à vos objectifs grâce à une durée d’engagement que vous choisissez : 6, 9 ou 12 ans. La loi Duflot, pour sa part, impliquait un engagement fixe de 9 ans.
• Une réduction plus importante !
• Louez votre logement à un proche : descendant ou ascendant !
• Des zones revues pour élargir le nombre de villes en zones B1 et A pour appliquer des loyers plus élevés et donc une meilleure rentabilité pour l’investisseur !

Rappel de La loi Pinel Plus (Pinel+)

Le dispositif Pinel a été prolongé par la loi de Finances pour 2021 et s’est terminé le 31 décembre 2024. La prolongation a été accompagnée d’une diminution du taux de réduction d’impôt. Pour les années 2023 et 2024, le taux de réduction d’impôt diminuait donc petit à petit :

Toutefois, un nouveau dispositif a été mis en place par le gouvernement, afin de venir en complément de la loi Pinel. Intitulée la loi Pinel Plus (Pinel+), il permettra aux investisseurs de conserver l’avantage fiscal à taux pleins sous certaines conditions. Afin de conserver des taux de 12 %,18 % et 31 % pour des engagements respectifs sur 6, 9 et 12 ans, les contribuables devront investir dans des logements répondant à des normes strictes en matière de bien-être et d’écologie. Les biens immobiliers devront notamment :

• respecter une surface d’habitation minimum selon le nombre de pièces qui composent le bien ;
• avoir une double exposition au soleil ;
• avoir un espace extérieur (jardin, terrasse, etc.) pour les logements T3 ou plus ;

Fin de la loi Pinel et nouvelles alternatives pour les investisseurs en 2025

La loi Pinel n’a pas été renouvelée par la loi de finances pour 2025 et a donc pris fin le 31 décembre 2024. Il n’est donc plus possible d’investir dans le locatif avec la loi Pinel. Ce dispositif, qui permettait aux investisseurs de bénéficier d’une réduction d’impôt en contrepartie de la mise en location d’un logement neuf sous certaines conditions, a progressivement été réduit avant de disparaître complètement.

La loi Denormandie remplace la loi Pinel

Désormais, les investisseurs souhaitant bénéficier d’avantages fiscaux peuvent se tourner vers la loi Denormandie. Ce dispositif, toujours en vigueur, vise à encourager la rénovation des logements anciens situés dans des centres-villes en difficulté. Il permet aux propriétaires de bénéficier d’une réduction d’impôt en échange de la réalisation de travaux de rénovation et de la mise en location du bien. 

Vers un nouveau statut du bailleur privé ?

Afin de dynamiser l’investissement locatif et de faciliter l’accession à la propriété, le Premier ministre François Bayrou a annoncé son intention de créer un statut de Bailleur Privé. Ce dispositif, encore en discussion, viserait à accompagner les investisseurs dans la gestion et l’optimisation de leurs biens locatifs en leur offrant un cadre juridique et fiscal adapté, selon le site Le Bailleur Privé. Destiné à répondre aux besoins des propriétaires bailleurs, il pourrait inclure des avantages spécifiques pour encourager l’offre de logements.